На сегодняшний день оценка недвижимости занимает одно из лидирующих мест на рынке оценочных услуг. Это обусловлено, в первую очередь, огромным рынком на котором данный тип имущества представлен, а так же ежедневным количеством сделок на нем.
Наиболее популярными сегодня являются оценка:
- квартир;
- частных жилых домов и коттеджей;
- коммерческих зданий и сооружений;
- помещений;
- объектов незавершенного строительства;
- земельных участков (однако, с развитием рынка данный тип недвижимости все чаще выделяют в отдельную категорию).
Основными моментами, на которые оценщик обращает внимание при оценке недвижимости, являются:
- физическое состояние объекта;
- наличие прав на объект;
- наличие обременений (залог, ипотека, кредиторы, сервитуты и т.п.);
- географическое местонахождение объекта оценки.
Для коммерческой недвижимости так же одним из важнейших факторов, влияющих на стоимость, является анализ наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ). Данный анализ призван ответить на главный вопрос: является ли текущее использование объекта недвижимости наиболее эффективным с экономической точки зрения среди всех возможных вариантов?
Так же важнейшим условием проведения оценки является выезд оценщика на объект и физическое освидетельствование с последующей фотофиксацией объекта недвижимости. Очень многие заказчики выражают желание пренебречь такой процедурой в силу различных причин. Однако следует помнить: отчет, составленный без выезда оценщика «разбить» и признать недействительным при возникновении споров в суде юристу или судье труда не составит. И для заказчика это будут «деньги, выброшенные на ветер» поскольку последующая актуализация отчета стоит в различных компаниях до 50% от стоимости первоначальных услуг.
Предпосылками (они же задачи оценки) оценки недвижимости могут выступать самые различные причины:
- сделки купли-продажи;
- кредитование под залог (в т.ч. ипотека);
- сделки по сдаче в аренду и предоставлении отдельных прав в отношении недвижимости;
- приватизация;
- национализация;
- разрешение имущественных споров в суде (в т.ч. при бракоразводных процессах);
- оформление наследства;
- формирование базы для расчетов инвестиционных проектов;
- оптимизация налогообложения;
- внесение в уставной капитал обществ, товариществ и некоммерческих организаций;
- переоценка активов;
- принятие управленческих решений.
Список задач для оценки недвижимости, пожалуй, самый обширный из всех объектов оценки.
Перечень документов, необходимых для проведения оценки недвижимости
Коммерческая недвижимость
- Правоустанавливающие документы на здание, строение, помещение (Договор купли-продажи, Акты приема-передачи и т.д.);
- Правоподтверждающие документы на здание, строение, помещение (Свидетельство о собственности);
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (Договор купли-продажи, Договор аренды, Акт приема-передачи и т.д.);
- Правоподтверждающие документы на земельный участок (Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок - при наличии);
- Технический паспорт (выписка из технического паспорта) на здание, помещение, строение (срок годности 5 лет);
- Поэтажный план (в случае отсутствия технического паспорта);
- Экспликация (в случае отсутствия технического паспорта);
- План земельного участка;
- Ситуационный план;
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (до 1 мес.);
- Справка о балансовой стоимости;
- Справка об уточнении площади (если необходимо);
- Справка об уточнении адреса (если необходимо);
- Сведения о движимом имуществе, входящем в состав объекта недвижимости;
- Сведения об эксплуатационных расходах;
- Сведения об амортизационных отчислениях;
- Сведения о действующих ставках арендной платы;
- Сведения о выручке за последние 3 года;
- Сведения о налоговом режиме объекта недвижимости и налоговых ставках;
- Сведения об обременениях на здание, строение, помещение, а так же на земельный участок.
Документы:
Информация:
Незавершенное строительство
- Правоподтверждающие документы (Свидетельство о государственной регистрации (при наличии));
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (Договор купли-продажи, Договор аренды, Акт приема-передачи и т.д.);
- Разрешающая документация на строительство;
- Справка о балансовой стоимости объекта незавершенного строительства;
- Общая пояснительная записка к проекту;
- Акт консервации объекта (в случае, если объект законсервирован);
- Сметная документация на выполненные работы;
- Сведения о конструктивной системе объекта;
- Сведения о разрешенной мощности подводимых коммуникаций (электроснабжение, водоснабжение, газоснабжение, канализация);
- Сведения о точной площади застройки;
- График строительства и степень завершенности объекта (в т.ч. по отдельным конструктивным элементам);
- Сведения о степени износа отдельных конструктивных элементов (особенно в случае консервации объекта);
- Сведения об обременениях )залог, долговые обязательства по выполненным работам и т.п.).
Документы:
Информация:
Частные дома
- Свидетельство о регистрации права на дом;
- Свидетельство о регистрации права на земельный участок (либо договор аренды);
- Приложения к договору аренды со ставками арендной платы;
- Ситуационный план;
- План земельного участка;
- Поэтажный план;
- Ставки по налогам на земельный участок и строения.
Документы:
Информация:
Квартиры
- Свидетельство о регистрации права;
- Выписка из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество (по возможности);
- Договор купли-продажи, дарения и т.д. (по возможности);
- Экспликация помещений (по возможности);
- Поэтажный план (по возможности).
Документы:
Гаражи / стояночные места
- Свидетельство о государственной регистрации права;
- Договор купли-продажи, дарения, долевого участия и т.п. (по возможности);
- Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок (либо договор аренды) (по возможности);
- План земельного участка, на котором располагается гараж (стояночное место) (по возможности).
Документы:
Сроки проведения оценки в отношении недвижимости колеблются, и значительно: от 1 дня при срочной оценке жилой недвижимости до 1 месяца в случае с нетипичным зданием коммерческого назначения, являющимся отдельной бизнес-структурой и уникальным местоположением. В среднем для жилой недвижимости – это 3 рабочих дня, для коммерческой недвижимости 1-2 недели.