Земля является одним из факторов воспроизводства, и ее оценка во многих случаях, имеет определяющее значение при принятии решения о возведении тех или иных улучшений.
Под улучшениями в отношении земельных участков понимаются:
- здания и сооружения;
- дороги и коммуникации;
- повышение плодородности земель;
- деревья и многолетние насаждения;
- изменения рельефа и искусственные водоемы.
Главнейшей характеристикой земельных участков является его разрешенное использование, которое определяется категорией земель, к которой принадлежит земельный участок. Данный аспект является крайне важным, поскольку перевод из одной категории в другую занимает значительное время и ресурсы, а иногда и попросту невозможно.
Чаще всего в роли объекта оценки выступают следующие основные категории земель:
-
земли поселений (земли, предназначенные для строительства жилого фонда, в том числе - частных домов);
-
земли сельскохозяйственного назначения (земли, отведенные под сельхозугодия, земли под зданиями и постройками сельскохозяйственного назначения, а так же земли дачных кооперативов и садоводческих товариществ, которые массово представлены на рынке недвижимости);
-
земли промышленного назначения (это широкий спектр земель предназначенных для строительства дорог, коммуникаций, зданий и сооружений производственного и складского назначения и т.д.);
-
земли рекреационного назначения (к ним относятся земли, предназначенные и используемые для организации отдыха, туризма, физкультурно-оздоровительной и спортивной деятельности граждан).
Степень освоенности земельного участка (наличие на нем улучшений) оказывает решающую роль при формировании стоимости земельного участка. Нередки случаи, когда улучшения земельного участка рассматриваются как обременения и снижают его стоимость и привлекательность с точки зрения покупателя. Чтобы не допустить искажения стоимости земельного участка оценщик должен изучить всю существенную информацию в отношении каждого отдельно взятого земельного участка.
Задачи оценки земельных участков:
- совершение сделки купли-продажи как со свободным участком, так и с единым объектом недвижимости;
- передача участка в аренду или доверительное управление;
- принудительная национализация земельных участков (изъятие земельного участка для государственных нужд);
- внесение участка в качестве оплаты уставного капитала;
- получение кредита под залог объекта недвижимости;
- определение наилучшего и наиболее эффективного использования участка земли (возможно для перевода земельного участка в другую категорию);
- принятие инвестиционных и хозяйственных решений;
- споры, возникающие при разделении имущества (в т. ч. при бракоразводных процессах);
- оформление наследства.
В отношении земельного участка практически применимы расчеты в отношении всех видов стоимостей (рыночная, инвестиционная, ликвидационная, кадастровая) при помощи всех 3-х подходов (доходный, сравнительный, затратный).
Так же учитывая, специфику статуса земельных участков в Российской Федерации оценка может быть проведена для участков:
- в собственности;
- в аренде (как правило в долгосрочной аренде). Особенно это актуально в отношении земель промышленного назначения.
Перечень документов, необходимых для проведения оценки земельных участков
- Правоустанавливающие документы на земельный участок (Договор купли-продажи Акт приема-передачи и т.п.);
- Правоподтверждающие документы (Свидетельство о государственной регистрации права на земельный участок);
- Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество;
- План участка;
- Ситуационный план.
- Сведения об имеющихся обременениях и сервитутах;
- Сведения о ставках арендной платы и налогах;
- Сведения о категории земель, разрешенном и текущем использовании.
Документы:
Информация:
При определении сроков проведения оценки земельных участков в практике России отправной точкой служит наличие полного комплекта правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а процесс оценки занимает от 3-х рабочих дней до 2-х недель.